by Léa LECATransmission de patrimoine : les avantages fiscaux du démembrement de propriété
Anticiper sa succession peut procurer bien des avantages sur le plan fiscal, mais permet également de sécuriser l’avenir de vos proches tout en gardant la main sur le contrôle de son patrimoine.
Traditionnellement, le démembrement de propriété est considéré comme un outil stratégique pour la transmission de patrimoine. Le pôle Famille et Successions du CABINET RETALI & ASSOCIÉS offre des conseils réguliers aux particuliers et aux professionnels pour optimiser cette démarche.
EN QUOI CONSISTE LE DÉMEMBREMENT DE LA PROPRIÉTÉ ?
La définition de la propriété est donnée par le Code civil, en son article 544 :
« La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
Le droit de propriété est donc composé de l’addition d’une part de l’usufruit (fait de pouvoir vivre dans le bien ou percevoir les loyers sans le posséder) et d’autre part de la nue-propriété (fait d’être propriétaire du bien immobilier sans pouvoir en jouir).
Propriété = usufruit + nu propriété
Le droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement par dissociation de l’usufruit et de la nue-propriété.
Dans le cadre d’une succession, il est donc possible pour le propriétaire du bien immobilier de donner la nue-propriété à un enfant et d’en conserver l’usufruit.
Cette technique, très souvent utilisée pour transmettre son patrimoine, est régie par les articles 578 et suivants du Code civil. Elle peut être combinée à d’autres mécanismes comme la création d’une société civile ou la souscription d’une assurance-vie.
POURQUOI ENVISAGER LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ ?
Cette séparation de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien offre un cadre flexible pour la gestion et la transmission du patrimoine, permettant une réduction significative des droits de succession.
Ce qu’il faut retenir c’est qu’il existe un abattement de 100.000 € par parents et par enfants renouvelable tous les 15 ans.
Donc lorsqu’un parent souhaite faire une donation à un enfant sans démembrement de la propriété, il y aura un abattement de 100.000 € par parent et par enfant, puis s’appliquera une fiscalité (calculée en fonction de la valeur du bien – EXEMPLE : 30 % pour bien entre 552 324 euros et 902 838 euros) sur le reste de la valeur totale du bien.
Alors qu’en cas de donation avec démembrement de la propriété, la valeur restante du bien après l’abattement sera moindre puisque les frais de fiscalité liés à la transmission seront à payer uniquement sur la part de la nue-propriété.
Pour fixer la valeur de la nue-propriété, un barème fiscal a été mis en place par le Fisc (Article 669 du CGI) :
| Âge de l’usufruitier (moins de) | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| 21 ans | 90 % | 10 % |
| 31 ans | 80 % | 20 % |
| 41 ans | 70 % | 30 % |
| 51 ans | 60 % | 40 % |
| 61 ans | 50 % | 50 % |
| 71 ans | 40 % | 60 % |
| 81 ans | 30 % | 70 % |
| 91 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Il convient toutefois de préciser qu’effectuer une donation avec démembrement de propriété à un prix.
En effet, le règlement des honoraires du notaire se calculent proportionnellement à la valeur de la donation et à cela s’ajoute les taxes de publication à la publicité foncière.
Le pôle droit de la famille et des successions du CABINET RETALI & ASSOCIÉS procède à un audit complet de votre situation au cas par cas afin de vous conseiller au mieux sur l’opportunité d’un démembrement et sur les options qui s’offrent à vous pour optimiser la transmission de vos biens.
by Léa LECALes spécificités du bail viticole en 3 questions/réponses
Un bail viticole est un contrat de location rural qui porte sur des vignes ou des parcelles de terres destinées à être plantées de vigne.
Ils sont en principe soumis au régime de droit commun du statut du fermage et du métayage (Articles L.411-11 et suivants du Code rural et de la pêche maritime) mais présentent toutefois quelques spécificités par plusieurs aspects que le Cabinet RETALI & ASSOCIES, compétent en droit rural et agricole, aborde ici sous la forme de questions réponses pratiques.
1. Peut-on valablement convenir d’un fermage en nature payé par la remise de bouteilles de vin produit sur l’exploitation donnée à bail ?
La loi n°95-2 du 2 janvier 1995[1] relative au prix des fermages reprise par l’article L.411-11 du Code rural et de la pêche maritime[2] a imposé que le fermage des baux ruraux soit exprimé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l’autorité administrative sur la base de références calculées d’après des modalités définies par décret.
Cependant, une exception perdure pour les loyers de terres nues portant sur des cultures pérennes, viticoles, arboricoles, oléicoles ou agrumicoles, qui peuvent continuer à être fixés en quantité de denrées alimentaires.
Les parties sont alors libres de convenir que le fermage sera payable en nature, par la remise de bouteilles de vin, en totalité ou en partie.
Cette liberté est toutefois limitée, puisque leur accord doit obligatoirement respecter les prescriptions visées par l’autorité administrative.
2. Le fermier peut-il procéder à l’arrachage des vignes existantes sur le fonds loué lors de la conclusion du bail sans l’autorisation du bailleur ?
Par principe, le fermier ne peut pas procéder à l’arrachage des plants de vigne sans recueillir, au préalable, l’autorisation du bailleur.
À défaut, cela constituerait une faute du preneur et pourrait être considérée comme un agissement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.
Cependant, il convient de prendre en compte un cas particulier : les vignes devenues hors d’âges dont l’arrachage est motivé pour des raisons sanitaires.
Dans ce cas, le fermier pourra agir sans l’autorisation du bailleur à condition de saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux compétent afin que celui-ci examine l’affaire et se prononce :
- Soit sur la condamnation du Bailleur a exécuter lui-même la replantation
- Soit de forcer le Bailleur à autoriser le fermier pour l’exécution des travaux de replantation
3. Le fermier ayant procédé à l’arrachage de vieilles vignes avec l’autorisation du bailleur peut-il demander une indemnité ?
L’article L.411-69 du Code rural et de la pêche maritime[3] pose le principe suivant :
« Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. »
Le fermier qui aurait apporté des améliorations au fonds loué a donc, en principe, droit à une indemnité du bailleur en fin de bail.
Cependant, les frais de replantation d’une vigne âgée ne constituent pas une amélioration du fonds loué, au sens de l’article L.411-69 précité, mais l’obligation du bailleur d’assurer la permanence et la qualité des plantations (Civ. 3e, 28 sept. 2011, n° 10-14.933).
Ils ne peuvent donc pas donner lieu à une indemnité au preneur sortant. Le fermier pourra uniquement solliciter le remboursement des sommes déboursées, opéré selon les règles du droit commun des obligations.
Cependant, par plusieurs décisions, la Cour de cassation a pu affirmer que les frais de replantation d’une vigne âgée puissent constituer une amélioration du fonds loué donnant droit à une indemnisation à l’expiration du bail en application de l’article L.411-69 et suivants.
Pour qu’il en soit ainsi, il convient toutefois qu’il ne s’agisse pas de simples améliorations culturales ayant pour effet d’assurer la permanence et la qualité des plantations, mais qu’elles aient entrainé, d’un point de vue qualitatif et quantitatif, une véritable plus-value pour le Bailleur.
[1] https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000000715033
[2] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042653987
[3] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029593525
by Léa LECAConclusion d’un bail commercial : les annexes sont-elles obligatoires ?
La conclusion d’un bail commercial implique la remise, par la bailleur, de plusieurs documents destinés à informer le locataire sur la situation réelle des locaux commerciaux qu’il envisage de louer.
Le Cabinet RETALI & ASSOCIES procède régulièrement à la rédaction de baux commerciaux et veille à ce que l’ensemble des parties puisse obtenir l’ensemble des informations leur permettant de contracter en toute sécurité.
Liste des documents à annexer
Les documents qui doivent être annexés au bail commercial sont les suivants :
Un état des lieux
Conformément à la loi Pinel du 18 juin 2014, il est nécessaire d’établir un état des lieux précis au début et à la fin de la location. Les parties peuvent désigner un tiers, souvent un huissier, pour cette tâche. L’état des lieux doit clairement décrire l’état des locaux et des équipements fournis, tels que la climatisation et les volets roulants.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE doit par ailleurs être annexé au bail commercial. Il permet de renseigner le locataire sur les charges énergétiques du bien et peut-être accompagner de recommandations pour améliorer la performance du local.
Sa durée de validité est de 10 ans.
L’état des risques et des pollutions (ERP)
Pour les biens situés dans des zones à risque définies par l’article R.125-23 du Code de l’environnement, le bailleur doit fournir un ERP. Ce document informe le locataire sur les risques naturels, miniers, de pollution et technologiques. L’ERP a une validité de six mois.
L’annexe environnementale (uniquement pour les locaux dont la surface est supérieure à 2.000,00 m2)
Pour les baux commerciaux concernant des locaux de bureaux ou commerciaux de plus de 2.000 m², il faut joindre une annexe environnementale au bail.
D’abord, ce document inclut des informations essentielles définies par les articles R.137-1 et R.137-2 du Code de la construction et de l’habitation, telles qu’un descriptif énergétique des équipements et des systèmes du bâtiment.
Ensuite, l’annexe environnementale peut également imposer des obligations au preneur pour réduire la consommation énergétique des locaux, favorisant ainsi une gestion durable des ressources.
Les sanctions en cas d’absence des annexes au bail commercial
Initialement, l’absence de remise de l’état des risques naturels et pollution au preneur peut entraîner la résolution du bail.
La Cour de cassation a statué sur l’ERP manquant récemment. Elle a indiqué que si l’état des risques fourni par le bailleur date de plus de 6 mois, les juges doivent évaluer si cette négligence justifie la fin du bail (Cass. civ. 3, 21 septembre 2023, n° 22-15.850).
Les autres annexes citées ne font pas l’objet de sanctions spécifiques, mais le locataire pourrait tout à fait décider d’engager la responsabilité du bailleur sur les fondements prévus par le droit commun en matière d’information et de vices cachés.
Nos conseils :
- Même sans sanction spécifique, nous veillons attentivement à réunir tous les documents nécessaires lors de la signature d’un bail commercial.
- Nous examinons chaque dossier individuellement, en tenant compte de l’emplacement du local et des informations fournies par le bailleur. Nous demandons également des documents supplémentaires tels que le diagnostic technique amiante ou le diagnostic termite.
Pour approfondir les spécificités de la prolongation tacite du bail commercial, lisez notre article « Prolongation tacite du bail commercial en 3 questions pratiques ». Nous y explorons directement les aspects pratiques et répondons aux questions courantes sur cette thématique.
by Cabinet Retali & Associés5 questions sur le versement de la pension alimentaire à l’enfant
Même après un divorce ou une séparation, les parents doivent continuer à contribuer à l’entretien et à l’éducation de leurs enfants. Par principe la pension alimentaire est une contribution financière versée par le parent qui ne détient pas la garde de l’enfant ce qui va permettre de partager les frais. Celle-ci est calculée en fonction des revenus du débiteur et des besoins de l’enfant.
Le Cabinet RETALI & ASSOCIES, cabinet d’avocats situé à Bastia en Corse, dispose d’un pôle famille et succession qui est compétent pour vous accompagner tout au long de votre procédure de divorce mais également pour répondre aux questions qui interviendraient après le prononcé de votre séparation.
Plusieurs questions nous sont fréquemment posées à ce sujet :
1. La pension alimentaire peut-elle être versée directement aux enfants ?
La pension alimentaire ne peut pas être directement donnée à l’enfant, tant qu’il est mineur et tant qu’il habite chez le parent qui en a la garde. Elle doit être versée au parent chez qui il vit. Ce n’est qu’à la majorité de l’enfant que le débiteur pourra éventuellement la lui verser directement s’il quitte le domicile par exemple pour suivre ses études.
2. Que faire en cas de non-paiement de la pension alimentaire ?
Le créancier muni d’un titre exécutoire (jugement de divorce, convention de divorce) peut mettre en œuvre les garanties de droit commun (saisies, hypothèques). Mais il dispose également de procédures propres au recouvrement de la pension alimentaire.
- Procédure de paiement direct
Article L.213-1 CPCE : « Tout créancier d’une pension alimentaire peut se faire payer directement le montant de cette pension par les tiers débiteurs de sommes liquides et exigibles envers le débiteur de la pension »
Dès la première échéance impayée d’une pension alimentaire il est possible de mettre en œuvre une procédure dite de paiement direct qui permet de récupérer l’argent directement auprès d’un tiers c’est-à-dire auprès de l’employeur du débiteur ou de sa banque.
Cette demande est effectuée directement auprès d’un huissier de justice dès lors qu’un titre vous permet de prouver l’existence de cette créance (jugement de divorce, convention de divorce amiable, acte authentique).
- Recouvrement auprès de la CAF
La CAF peut se charger du recouvrement en cas de pension alimentaire non payée si certaines conditions sont remplies. Pour cela il convient d’effectuer une demande auprès de leurs services en remplissant un formulaire. Et c’est l’organisme qui s’occupera de la procédure de recouvrement.
Dans l’attente du recouvrement il sera possible de percevoir une aide appelée « l’allocation de soutien familial ». Elle constituera une avance sur les sommes à recouvrer.
- Recouvrement par le trésor public
En cas d’échec de ces procédures de recouvrement, une autre alternative s’offre au créancier : le recouvrement par le Trésor Public.
La demande doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception au procureur de la République. Demande à laquelle il faudra joindre tous les documents permettant d’attester de l’existence de cette créance.
3. Quand cesse le versement de la pension alimentaire ?
Le versement de la pension alimentaire ne cesse pas à la majorité de l’enfant.
Article 371-2 du Code civil : « Cette obligation ne cesse de plein droit ni lorsque l’autorité parentale ou son exercice est retiré, ni lorsque l’enfant est majeur ».
Cette obligation se poursuit tant que l’enfant ne peut pas subvenir seul à ses besoins. Pour demander à ce que les versements prennent fins, le débiteur doit saisir le juge aux affaires familiales. Et il doit apporter des justificatifs permettant de prouver que son enfant majeur est autonome financièrement.
4. Comment faire pour demander la réduction du montant de la pension alimentaire ?
Il est tout à fait possible de procéder à une réduction du montant de la pension alimentaire. Et ce, dès lors qu’un élément nouveau vient modifier la situation préalablement fixée par le juge.
Exemples : détérioration de sa situation (perte de revenus, chômage) ou bien une augmentation de ses charges (naissance d’un enfant).
Pour ce faire, le débiteur doit saisir le juge aux affaires familiales
5. Le versement de la pension alimentaire est-il déductible des impôts ?
Si l’enfant est mineur : les sommes versées au titre de la pension alimentaire sont déductibles du revenu du débiteur s’il ne dispose pas de la garde de l’enfant.
Cependant, en cas de garde alternée, la pension n’est pas déductible. Car le débiteur bénéficie d’une majoration du nombre de parts de quotient familial.
Si l’enfant est majeur : la pension alimentaire est déductible des revenus à condition que l’enfant ne soit plus rattaché au foyer fiscal de ses parents.
by Cabinet Retali & AssociésL’exécution forcée de la promesse unilatérale :
Cass. civ. 3, 20 octobre 2021, n° 20-18.514, FS-
Le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat. Sans possibilité de rétractation sous peine d’être sanctionné par l’exécution forcée de ladite promesse. Et ce, même pour les contrats conclus sous l’empire du droit antérieur à l’Ordonnance du 10 février 2016.
C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 20 octobre 2021 (Civ. 3, 20 octobre 2021, n°20-18.514).
En l’espèce, une société a acquis un ensemble de parcelle par acte sous-seing privé en date du 16 avril 2009 réitéré devant notaire par acte authentique le 06 janvier 2011 sous une convention particulière.
Par acte sous-seing privé du même jour, les vendeurs ont également vendu à la même Société un second ensemble de parcelle aux mêmes conditions.
Cependant, ce second acte n’a pas été réitéré devant notaire par acte authentique et le promettant a dès lors rétracté sa promesse de revendre le premier ensemble de parcelle. Et le bénéficiaire l’a assigné en justice afin de faire déclarer la vente parfaite.
La demande du promettant a été rejetée par la Cour d’Appel qui retient que la rétractation par la société de sa promesse de revente des parcelles, intervenue avant la levée de l’option de ses cocontractants, faisait obstacle à l’exécution forcée de cet acte.
Depuis l’entrée en vigueur de la réforme des contrats le 1er octobre 2016, la révocation de la promesse unilatérale de vente faite par son auteur avant l’expiration du délai d’option n’interdit plus la formation du contrat définitif.
Article 1124 alinéa 2 du Code civil : « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ».
Ainsi, si le promettant révoque son engagement durant le temps laissé au bénéficiaire pour opter et que ce dernier entend lever l’option : Alors ce dernier pourra contraindre le promettant à conclure l’acte définitif en sollicitant du juge l’exécution forcée de la promesse.
Jusqu’à présent, la Cour d’Appel se basait sur la date de conclusion de la promesse afin de déterminer la sanction d’une telle rétractation.
Elle considérait que la rétractation d’une promesse conclue avant le 1er octobre 2016 avant la levée d’option du bénéficiaire n’ouvrait droit qu’à des dommages et intérêts envers le bénéficiaire.
Dans cet arrêt du 20 octobre 2021, la Cour réitère la solution déjà affirmée dans un arrêt de revirement du 23 juin dernier (Civ. 3e, 23 juin 2021, n° 20-17.554) :
« Le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation à moins d’une stipulation contraire »
La rétractation de la société est alors susceptible d’être sanctionnée par la réalisation forcée de la vente même si la promesse a été conclue antérieurement à la réforme du 10 février 2016.
Par cet arrêt, la Cour de cassation confirme sa volonté d’unifier et d’étendre sa solution par une application anticipée du droit nouveau à toute promesse. Qu’elle soit conclue sous l’empire du droit antérieur ou sous l’empire du droit issu de l’ordonnance du 10 février 2016.