Transmission de patrimoine : les avantages fiscaux du démembrement de propriété

Anticiper sa succession peut procurer bien des avantages sur le plan fiscal, mais permet également de sécuriser l’avenir de vos proches tout en gardant la main sur le contrôle de son patrimoine.

Traditionnellement, le démembrement de propriété est considéré comme un outil stratégique pour la transmission de patrimoine. Le pôle Famille et Successions du CABINET RETALI & ASSOCIÉS offre des conseils réguliers aux particuliers et aux professionnels pour optimiser cette démarche.

EN QUOI CONSISTE LE DÉMEMBREMENT DE LA PROPRIÉTÉ ?

La définition de la propriété est donnée par le Code civil, en son article 544 :

« La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Le droit de propriété est donc composé de l’addition d’une part de l’usufruit (fait de pouvoir vivre dans le bien ou percevoir les loyers sans le posséder) et d’autre part de la nue-propriété (fait d’être propriétaire du bien immobilier sans pouvoir en jouir).

Propriété = usufruit + nu propriété

Le droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement par dissociation de l’usufruit et de la nue-propriété.

Dans le cadre d’une succession, il est donc possible pour le propriétaire du bien immobilier de donner la nue-propriété à un enfant et d’en conserver l’usufruit.

Cette technique, très souvent utilisée pour transmettre son patrimoine, est régie par les articles 578 et suivants du Code civil. Elle peut être combinée à d’autres mécanismes comme la création d’une société civile ou la souscription d’une assurance-vie.

POURQUOI ENVISAGER LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ ?

Cette séparation de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien offre un cadre flexible pour la gestion et la transmission du patrimoine, permettant une réduction significative des droits de succession.

Ce qu’il faut retenir c’est qu’il existe un abattement de 100.000 € par parents et par enfants renouvelable tous les 15 ans.

Donc lorsqu’un parent souhaite faire une donation à un enfant sans démembrement de la propriété, il y aura un abattement de 100.000 € par parent et par enfant, puis s’appliquera une fiscalité (calculée en fonction de la valeur du bien – EXEMPLE : 30 % pour bien entre 552 324 euros et 902 838 euros) sur le reste de la valeur totale du bien.

Alors qu’en cas de donation avec démembrement de la propriété, la valeur restante du bien après l’abattement sera moindre puisque les frais de fiscalité liés à la transmission seront à payer uniquement sur la part de la nue-propriété.

Pour fixer la valeur de la nue-propriété, un barème fiscal a été mis en place par le Fisc (Article 669 du CGI) :

Âge de l’usufruitier (moins de)	Valeur usufruit	Valeur nue-propriété
21 ans	90 %	10 %
31 ans	80 %	20 %
41 ans	70 %	30 %
51 ans	60 %	40 %
61 ans	50 %	50 %
71 ans	40 %	60 %
81 ans	30 %	70 %
91 ans	20 %	80 %
Plus de 91 ans	10 %	90 %

Il convient toutefois de préciser qu’effectuer une donation avec démembrement de propriété à un prix.

En effet, le règlement des honoraires du notaire se calculent proportionnellement à la valeur de la donation et à cela s’ajoute les taxes de publication à la publicité foncière.

Le pôle droit de la famille et des successions du CABINET RETALI & ASSOCIÉS procède à un audit complet de votre situation au cas par cas afin de vous conseiller au mieux sur l’opportunité d’un démembrement et sur les options qui s’offrent à vous pour optimiser la transmission de vos biens.