par Léa LECATRANSMISSION DE PATRIMOINE : LES AVANTAGES FISCAUX DU DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ
Anticiper sa succession peut procurer bien des avantages sur le plan fiscal, mais permet également de sécuriser l’avenir de vos proches tout en gardant la main sur le contrôle de son patrimoine.
Traditionnellement, le démembrement de propriété est considéré comme un outil stratégique pour la transmission de patrimoine. Le pôle Famille et Successions de CABINET RETALI & ASSOCIÉS offre des conseils réguliers aux particuliers et aux professionnels pour optimiser cette démarche.
EN QUOI CONSISTE LE DÉMEMBREMENT DE LA PROPRIÉTÉ ?
La définition de la propriété est donnée par le Code civil, en son article 544 :
« La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
Le droit de propriété est donc composé de l’addition d’une part de l’usufruit (fait de pouvoir vivre dans le bien ou percevoir les loyers sans le posséder) et d’autre part de la nue-propriété (fait d’être propriétaire du bien immobilier sans pouvoir en jouir).
Propriété = usufruit + nu propriété
Le droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement par dissociation de l’usufruit et de la nue-propriété.
Dans le cadre d’une succession, il est donc possible pour le propriétaire du bien immobilier de donner la nue-propriété à un enfant et d’en conserver l’usufruit.
Cette technique, très souvent utilisée pour transmettre son patrimoine, est régie par les articles 578 et suivants du Code civil. Elle peut être combinée à d’autres mécanismes comme la création d’une Société civile ou la souscription d’une assurance-vie.
POURQUOI ENVISAGER LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ ?
Cette séparation de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien offre un cadre flexible pour la gestion et la transmission du patrimoine, permettant une réduction significative des droits de succession.
Ce qu’il faut retenir c’est qu’il existe un abattement de 100.000,00 € par parents et par enfants renouvelable tous les 15 ans.
Donc lorsqu’un parent souhaite faire une donation à un enfant sans démembrement de la propriété, il y aura un abattement de 100.000,00 € par parent et par enfant, puis s’appliquera une fiscalité (calculée en fonction de la valeur du bien – EXEMPLE : 30 % pour bien entre 552 324 euros et 902 838 euros) sur le reste de la valeur totale du bien.
Alors qu’en cas de donation avec démembrement de la propriété, la valeur restante du bien après l’abattement sera moindre puisque les frais de fiscalité liés à la transmission seront à payer uniquement sur la part de la nue-propriété.
Pour fixer la valeur de la nue-propriété, un barème fiscal a été mis en place par le Fisc (Article 669 du CGI) :
| Âge de l’usufruitier (moins de) | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| 21 ans | 90 % | 10 % |
| 31 ans | 80 % | 20 % |
| 41 ans | 70 % | 30 % |
| 51 ans | 60 % | 40 % |
| 61 ans | 50 % | 50 % |
| 71 ans | 40 % | 60 % |
| 81 ans | 30 % | 70 % |
| 91 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Il convient toutefois de préciser qu’effectuer une donation avec démembrement de propriété à un prix.
En effet, le règlement des honoraires du notaire se calculent proportionnellement à la valeur de la donation et à cela s’ajoute les taxes de publication à la publicité foncière.
Le pôle droit de la famille et des successions du CABINET RETALI & ASSOCIÉS procède à un audit complet de votre situation au cas par cas afin de vous conseiller au mieux sur l’opportunité d’un démembrement et sur les options qui s’offrent à vous pour optimiser la transmission de vos biens.
par Léa LECAConclusion d’un bail commercial : les annexes sont-elles obligatoires ?
La conclusion d’un bail commercial implique la remise, par la bailleur, de plusieurs documents destinés à informer le locataire sur la situation réelle des locaux commerciaux qu’il envisage de louer.
Le Cabinet RETALI & ASSOCIES procède régulièrement à la rédaction de baux commerciaux et veille à ce que l’ensemble des parties puisse obtenir l’ensemble des informations leur permettant de contracter en toute sécurité.
Liste des documents à annexer
Les documents qui doivent être annexés au bail commercial sont les suivants :
Un état des lieux
Conformément à la loi Pinel du 18 juin 2014, il est nécessaire d’établir un état des lieux précis au début et à la fin de la location. Les parties peuvent désigner un tiers, souvent un huissier, pour cette tâche. L’état des lieux doit clairement décrire l’état des locaux et des équipements fournis, tels que la climatisation et les volets roulants.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE doit par ailleurs être annexé au bail commercial. Il permet de renseigner le locataire sur les charges énergétiques du bien et peut-être accompagner de recommandations pour améliorer la performance du local.
Sa durée de validité est de 10 ans.
L’état des risques et des pollutions (ERP)
Pour les biens situés dans des zones à risque définies par l’article R.125-23 du Code de l’environnement, le bailleur doit fournir un ERP. Ce document informe le locataire sur les risques naturels, miniers, de pollution et technologiques. L’ERP a une validité de six mois.
L’annexe environnementale (uniquement pour les locaux dont la surface est supérieure à 2.000,00 m2)
Pour les baux commerciaux concernant des locaux de bureaux ou commerciaux de plus de 2.000 m², il faut joindre une annexe environnementale au bail.
D’abord, ce document inclut des informations essentielles définies par les articles R.137-1 et R.137-2 du Code de la construction et de l’habitation, telles qu’un descriptif énergétique des équipements et des systèmes du bâtiment.
Ensuite, l’annexe environnementale peut également imposer des obligations au preneur pour réduire la consommation énergétique des locaux, favorisant ainsi une gestion durable des ressources.
Les sanctions en cas d’absence des annexes au bail commercial
Initialement, l’absence de remise de l’état des risques naturels et pollution au preneur peut entraîner la résolution du bail.
La Cour de cassation a statué sur l’ERP manquant récemment. Elle a indiqué que si l’état des risques fourni par le bailleur date de plus de 6 mois, les juges doivent évaluer si cette négligence justifie la fin du bail (Cass. civ. 3, 21 septembre 2023, n° 22-15.850).
Les autres annexes citées ne font pas l’objet de sanctions spécifiques, mais le locataire pourrait tout à fait décider d’engager la responsabilité du bailleur sur les fondements prévus par le droit commun en matière d’information et de vices cachés.
Nos conseils :
- Même sans sanction spécifique, nous veillons attentivement à réunir tous les documents nécessaires lors de la signature d’un bail commercial.
- Nous examinons chaque dossier individuellement, en tenant compte de l’emplacement du local et des informations fournies par le bailleur. Nous demandons également des documents supplémentaires tels que le diagnostic technique amiante ou le diagnostic termite.
Pour approfondir les spécificités de la prolongation tacite du bail commercial, lisez notre article « Prolongation tacite du bail commercial en 3 questions pratiques ». Nous y explorons directement les aspects pratiques et répondons aux questions courantes sur cette thématique.
par Léa LECADÉBUT DE LA TRÊVE HIVERNALE LE 1ER NOVEMBRE 2022 – Ce que vous devez savoir
La trêve hivernale est une période durant laquelle les expulsions locatives sont suspendues. C’est-à-dire que si votre locataire ne paye pas son loyer durant cette période, il ne vous sera pas possible de procéder à son expulsion.
La trêve hivernale débutera le 1er novembre 2022 pour se terminer le 31 mars 2023.
Il faut cependant savoir que la loi est venue fixer des exceptions et certaines personnes ne sont pas protégées par la trêve hivernale c’est le cas :
– Des personnes bénéficiant d’un relogement correspondant à leurs besoins familiaux ;
– Des squatteurs occupant un domicile qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire ;
– De l’époux dont l’expulsion du domicile conjugal a été ordonnée par le juge aux affaires familiales dans le cadre de l’ordonnance de non-conciliation d’une procédure de divorce ;
– De l’époux, partenaire de Pacs ou concubin violent dans le couple ou sur un enfant dont l’expulsion du domicile familial a été ordonnée par le juge aux affaires familiales dans le cadre d’une ordonnance de protection.
Cependant, et au regard de la durée de la procédure d’expulsion, il est nécessaire d’initier la procédure d’expulsion le plus rapidement possible. Il ne faut pas attendre la fin de la trêve hivernale au risque de devoir attendre une nouvelle période de trêve.
Le pôle recouvrement et exécution du cabinet Retali & associés est spécialisé dans ce type de contention et intervient régulièrement afin d’accompagner les propriétaires dans le recouvrement de leurs loyers impayés.
par Cabinet Retali & AssociésLe guide pratique pour acheter un bien aux enchères
Le Cabinet Retali & Associés intervient régulièrement dans les procédures de saisie immobilière et vous accompagne pour porter vos enchères devant le Tribunal judiciaire de Bastia.
Notre guide « Comment acheter un bien aux enchères » est également disponible dans notre rubrique : Ventes immobilières.
ETAPE 1 – Visiter le bien et consulter le cahier des charges
Participer à la visite est une étape très importante car elle vous permettra de connaître les conditions réelles de votre opération d’acquisition.
Le cahier des conditions de charge regroupe l’ensemble des informations à connaître sur le bien que vous avez sélectionné. Vous pouvez le consulter directement chez l’avocat qui est chargé de la vente.
ETAPE 2 – Prendre rendez-vous avec un avocat
Les enchères sont obligatoirement portées par ministère d’avocat inscrit au Barreau de BASTIA.
Pour pouvoir porter votre enchère, plusieurs pièces vous serons demandées par votre avocat, à savoir :
- Une photocopie de votre document d’identité (passeport, carte d’identité ou KBIS)
- Un justificatif de votre situation matrimoniale
- Un pouvoir de monter les enchères précisant le montant maximum de l’enchère qui pourra être portée par l’avocat ;
- Une attestation sur l’honneur indiquant si l’enchérisseur a fait l’objet ou non d’une condamnation à l’une des peines mentionnées à l’article L. 322-7-1 du code des procédures civiles d’exécution
- Un chèque de banque de 10 % du montant de la mise à prix avec un minimum de 3.000 € à l’ordre de la CARPA
ETAPE 3 – Le déroulement des enchères
La vente aux enchère est publique et a lieu au Tribunal.
Nous enchérirons dans la limite du montant que vous aurez déterminé et c’est le dernier enchérisseur qui est déclaré adjudicataire c’est-à-dire « propriétaire du bien ».
ETAPE 4 – Après l’audience
L’enchère n’est définitive qu’à l’issue d’un délai de 10 jours pendant lequel toute personne peut former une surenchère. A défaut de surenchère, l’adjudication devient définitive.
Puis il faudra procéder au paiement des frais, des émoluments et des droits d’enregistrement dans le délai d’un mois.
L’enchérisseur devra également payer l’intégralité du prix de vente dans un délai maximum de deux mois.
Enfin le jugement sera publié.
N’hésitez pas à contacter le cabinet Retali & Associés pour vos procédures de saisie immobilière ou pour porter vos enchères mais également pour toutes questions complémentaires.