par Léa LECAProlongation tacite du bail commercial en 3 questions pratiques
Vous êtes locataire d’un local commercial et votre bail arrive à son terme? Vous souhaitez souhaitez comprendre les conséquences de la prolongation tacite de votre bail.
Le pôle droit des affaires du CABINET RETALI & ASSOCIES répond à 3 questions pratiques afin de vous permettre de mieux appréhender les risques.
QUELLES SONT LES CONSEQUENCES DE LA TACITE PROLONGATION DU BAIL COMMERCIAL POUR LE LOCATAIRE?
La tacite prolongation du bail commercial intervient lorsqu’à l’échéance du bail, aucun congé ni demande de renouvellement n’a été formulé. Le bail se prolonge alors aux mêmes conditions et pour une durée indéterminée.
L’article L.145-9 du Code de Commerce dispose que :
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Les conséquences à noter sont les suivantes:
- Vous pouvez donner congé à votre bailleur à tout moment (au moins 6 mois à l’avance) et votre bailleur est également autorisé à vous donner congé à tout moment (au moins 6 mois à l’avance).
- Il existera un risque de non renouvellement du bail si vous envisager de vendre votre fonds de commerce.
- Ensuite, gardez à l’esprit qu’en tant que locataire, cela peut constituer un obstacle si vous envisagez de vendre votre fonds de commerce. En effet, il existe un risque de non-renouvellement susceptible de refroidir l’acheteur.
- Enfin, si le bail est tacitement reconduit au-delà de 12 ans, le locataire n’est plus protégé par la règle du plafonnement du loyer.
La reconduction tacite d’un bail commercial est donc source de risques et doit être provisoire afin d’éviter les déconvenues.
QUELLE OPTION EST LA PLUS FAVORABLE AU LOCATAIRE ENTRE LA TACITE PROLONGATION ET LE RENOUVELLEMENT DU BAIL
Le renouvellement se produit lorsque le bailleur et le locataire ont manifesté leur volonté de renouveler le contrat. En pratique, il peut prendre la forme d’un avenant au contrat de bail initial ou bien la rédaction d’un nouveau contrat indépendant.
Contrairement à la prolongation tacite du bail qui est reconduit pour une durée indéterminée.
LE BAILLEUR PEUT IL FORMULER UNE DEMANDE DE RENOUVELLEMENT APRES LA TACITE RECONDUCTION DU BAIL?
L’article L.145-10 du Code de commerce :
A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La loi prévoit donc bien que le locataire peut formuler une demande de renouvellement du bail commercial auprès de son bailleur à tout moment au cours de sa prolongation.
par Léa LECADÉBUT DE LA TRÊVE HIVERNALE LE 1ER NOVEMBRE 2022 – Ce que vous devez savoir
La trêve hivernale est une période durant laquelle les expulsions locatives sont suspendues. C’est-à-dire que si votre locataire ne paye pas son loyer durant cette période, il ne vous sera pas possible de procéder à son expulsion.
La trêve hivernale débutera le 1er novembre 2022 pour se terminer le 31 mars 2023.
Il faut cependant savoir que la loi est venue fixer des exceptions et certaines personnes ne sont pas protégées par la trêve hivernale c’est le cas :
– Des personnes bénéficiant d’un relogement correspondant à leurs besoins familiaux ;
– Des squatteurs occupant un domicile qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire ;
– De l’époux dont l’expulsion du domicile conjugal a été ordonnée par le juge aux affaires familiales dans le cadre de l’ordonnance de non-conciliation d’une procédure de divorce ;
– De l’époux, partenaire de Pacs ou concubin violent dans le couple ou sur un enfant dont l’expulsion du domicile familial a été ordonnée par le juge aux affaires familiales dans le cadre d’une ordonnance de protection.
Cependant, et au regard de la durée de la procédure d’expulsion, il est nécessaire d’initier la procédure d’expulsion le plus rapidement possible. Il ne faut pas attendre la fin de la trêve hivernale au risque de devoir attendre une nouvelle période de trêve.
Le pôle recouvrement et exécution du cabinet Retali & associés est spécialisé dans ce type de contention et intervient régulièrement afin d’accompagner les propriétaires dans le recouvrement de leurs loyers impayés.
par Léa LECALoyers commerciaux impayés, que faire ?
La vie d’un propriétaire de fonds de commerce n’est pas toujours un long fleuve tranquille et il est courant qu’il se retrouve confronté à des loyers impayés.
Alors que faire si vous vous retrouvez dans cette situation délicate ? Quels sont les recours possibles pour récupérer votre argent ?
Nos avocats du pôle droit des affaires du cabinet RETALI & associés, avocats en droit des affaires sur Bastia, répondent à ces questions et vous accompagnent dans vos démarches.
Étape 1 : Tentez de trouver une solution à l’amiable
La première étape dans cette procédure est de tenter de trouver une solution à l’amiable par l’envoi d’un courrier de mise en demeure au locataire par courrier recommandé.
En effet, cette étape vous permettra d’établir le manquement du locataire à son obligation (le paiement du loyer commercial). C’est pour cela qu’il est conseillé de la faire rédiger par un avocat.
Étape 2 : Faites délivrer un commandement de payer à votre locataire
Si aucun arrangement n’a pu être trouvé à l’amiable, il conviendra de procéder sans attendre à l’envoi d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial à son locataire.
Il s’agit d’un acte d’huissier qui pour être valable doit mentionner que le locataire dispose d’un délai d’un mois conformément à l’article L.145-41 du code de commerce, pour régler la somme due.
A défaut de règlement dans ce délai, la clause résolutoire sera réputée acquise.
Étape 3 : L’acquisition de la clause résolutoire
Passé le délai d’un mois, le propriétaire pourra ensuite saisir le juge des référés du Tribunal judiciaire du lieu de situation du local commercial. De ce fait, celui-ci constatera la résiliation du bail commercial et condamnera le locataire au paiement des loyers impayés.
La saisine du juge se fait par assignation et l’avocat est obligatoire même en référé dès lors que le montant de votre créance est supérieur à 10.000 euros.
Le locataire se retrouve alors « sans droit ni titre » et devient débiteur d’une indemnité d’occupation. Le propriétaire du fond pourra ensuite exécuter la décision du tribunal judiciaire et faire procéder à l’expulsion du locataire par l’huissier de justice.
Il faut noter que le locataire aura la possibilité de demander au juge un délai de paiement qui ne peut excéder 2 ans. Ce délai suspend les effets de la clause résolutoire.
Nos conseils pratiques :
- La procédure de recouvrement des loyers commerciaux est assez longue en pratique et peut présenter des obstacles comme l’octroi de délais de paiement. C’est pour cela qu’il peut être intéressant de mettre en œuvre une procédure de saisie conservatoire dès le premier loyer impayé sans perdre de temps. Celle-ci peut être diligentée avant même d’avoir un titre exécutoire dès lors que votre créance est fondée en son principe. Une telle procédure permettra ainsi d’obtenir votre règlement plus rapidement si le locataire est solvable.
- De plus, avant la conclusion d’un bail commercial pensez à bien rédiger la clause résolutoire.
- Enfin lors de la signature du bail pensez à demander à votre locataire un RIB car contrairement aux saisies attributions, l’huissier n’est pas en mesure d’obtenir des informations bancaires dans le cadre d’une saisie conservatoire cela vous facilitera la procédure de recouvrement.