Prolongation tacite du bail commercial en 3 questions pratiques

Vous êtes locataire d’un local commercial et votre bail arrive à son terme ? Vous souhaitez souhaitez comprendre les conséquences de la prolongation tacite de votre bail.

Le pôle droit des affaires du CABINET RETALI & ASSOCIES répond à 3 questions pratiques afin de vous permettre de mieux appréhender les risques.

QUELLES SONT LES CONSÉQUENCES DE LA TACITE PROLONGATION DU BAIL COMMERCIAL POUR LE LOCATAIRE ?

La tacite prolongation du bail commercial intervient lorsqu’à l’échéance du bail, aucun congé ni demande de renouvellement n’a été formulé. Le bail se prolonge alors aux mêmes conditions et pour une durée indéterminée.

L’article L.145-9 du Code de Commerce dispose que :

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Les conséquences à noter sont les suivantes :

• Vous pouvez donner congé à votre bailleur à tout moment (au moins 6 mois à l’avance) et votre bailleur est également autorisé à vous donner congé à tout moment (au moins 6 mois à l’avance).
• Il existera un risque de non-renouvellement du bail si vous envisagez de vendre votre fonds de commerce.
• Ensuite, gardez à l’esprit qu’en tant que locataire, cela peut constituer un obstacle si vous envisagez de vendre votre fonds de commerce. En effet, il existe un risque de non-renouvellement susceptible de refroidir l’acheteur.
• Enfin, si le bail est tacitement reconduit au-delà de 12 ans, le locataire n’est plus protégé par la règle du plafonnement du loyer.

La reconduction tacite d’un bail commercial est donc source de risques et doit être provisoire afin d’éviter les déconvenues.

QUELLE OPTION EST LA PLUS FAVORABLE AU LOCATAIRE ENTRE LA TACITE PROLONGATION ET LE RENOUVELLEMENT DU BAIL ?

Le renouvellement se produit lorsque le bailleur et le locataire ont manifesté leur volonté de renouveler le contrat. En pratique, il peut prendre la forme d’un avenant au contrat de bail initial ou bien la rédaction d’un nouveau contrat indépendant.

Contrairement à la prolongation tacite du bail qui est reconduit pour une durée indéterminée.

LE BAILLEUR PEUT-IL FORMULER UNE DEMANDE DE RENOUVELLEMENT APRÈS LA TACITE RECONDUCTION DU BAIL ?

L’article L.145-10 du Code de commerce indique :

A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La loi prévoit donc bien que le locataire peut formuler une demande de renouvellement du bail commercial auprès de son bailleur à tout moment au cours de sa prolongation.