par Léa LECAProlongation tacite du bail commercial en 3 questions pratiques
Vous êtes locataire d’un local commercial et votre bail arrive à son terme ? Vous souhaitez souhaitez comprendre les conséquences de la prolongation tacite de votre bail.
Le pôle droit des affaires du CABINET RETALI & ASSOCIES répond à 3 questions pratiques afin de vous permettre de mieux appréhender les risques.
QUELLES SONT LES CONSÉQUENCES DE LA TACITE PROLONGATION DU BAIL COMMERCIAL POUR LE LOCATAIRE ?
La tacite prolongation du bail commercial intervient lorsqu’à l’échéance du bail, aucun congé ni demande de renouvellement n’a été formulé. Le bail se prolonge alors aux mêmes conditions et pour une durée indéterminée.
L’article L.145-9 du Code de Commerce dispose que :
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Les conséquences à noter sont les suivantes :
- Vous pouvez donner congé à votre bailleur à tout moment (au moins 6 mois à l’avance) et votre bailleur est également autorisé à vous donner congé à tout moment (au moins 6 mois à l’avance).
- Il existera un risque de non-renouvellement du bail si vous envisagez de vendre votre fonds de commerce.
- Ensuite, gardez à l’esprit qu’en tant que locataire, cela peut constituer un obstacle si vous envisagez de vendre votre fonds de commerce. En effet, il existe un risque de non-renouvellement susceptible de refroidir l’acheteur.
- Enfin, si le bail est tacitement reconduit au-delà de 12 ans, le locataire n’est plus protégé par la règle du plafonnement du loyer.
La reconduction tacite d’un bail commercial est donc source de risques et doit être provisoire afin d’éviter les déconvenues.
QUELLE OPTION EST LA PLUS FAVORABLE AU LOCATAIRE ENTRE LA TACITE PROLONGATION ET LE RENOUVELLEMENT DU BAIL ?
Le renouvellement se produit lorsque le bailleur et le locataire ont manifesté leur volonté de renouveler le contrat. En pratique, il peut prendre la forme d’un avenant au contrat de bail initial ou bien la rédaction d’un nouveau contrat indépendant.
Contrairement à la prolongation tacite du bail qui est reconduit pour une durée indéterminée.
LE BAILLEUR PEUT-IL FORMULER UNE DEMANDE DE RENOUVELLEMENT APRÈS LA TACITE RECONDUCTION DU BAIL ?
L’article L.145-10 du Code de commerce indique :
A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La loi prévoit donc bien que le locataire peut formuler une demande de renouvellement du bail commercial auprès de son bailleur à tout moment au cours de sa prolongation.
par Cabinet Retali & Associés5 questions clés sur la constitution d’une Société Civile immobilière (SCI)
Vous envisagez de créer une société civile immobilière, communément appelée SCI, pour acquérir un bien immobilier ou pour transmettre votre patrimoine, mais vous ne savez pas si ce statut est véritablement adapté à vos besoins ?
Le pôle de droit des affaires du Cabinet RETALI & ASSOCIES répond à vos questions et vous fait un point en 5 questions clés sur le fonctionnement et les caractéristiques de ce statut juridique très utilisé.
1. Qu’est-ce qu’une SCI ?
La Société Civile Immobilière (S.C.I) est une forme juridique très répandue : c’est une société civile par la forme à risque illimité.
Elle permet de faciliter le financement et la gestion d’un bien immobilier entre plusieurs personnes (des époux, des amis, des membres d’une même famille).
La constitution d’une SCI ne présente aucune spécificité et elle n’est pas soumise à l’exigence d’un capital social minimum.
2. Pourquoi créer une SCI ?
- Pour faciliter la gestion d’un bien détenu à plusieurs : partage des charges entre les associés, libre organisation de la gestion dans les statuts.
- Pour bénéficier d’un avantage sur la plus-value
- Pour faciliter la transmission d’un bien : possibilité de bénéficier d’abattements fiscaux.
- Pour acheter un bien à plusieurs : augmentation des capacités d’investissement, déduction des charges.
- Pour la protection du patrimoine familial
ATTENTION : si vous avez pour projet d’acquérir un bien immobilier, attendez d’avoir constitué votre SCI. Car dans le cas contraire, l’apport de votre bien à la SCI sera considéré comme un transfert de propriété vous contraignant à payer des droits de mutation.
3. Comment créer une SCI ?
- Rédaction des statuts de la SCI
- Formalités : enregistrement et publication dans un journal d’annonces légales
- Immatriculation de la SCI
4. Que choisir entre la constitution d’une SCI et le régime de l’indivision ?
Lorsque plusieurs personnes détiennent un bien immobilier en commun, elles ont le choix de se placer, soit sous le régime de l’indivision qui s’applique automatiquement notamment dans le cadre d’une succession, soit de constituer une SCI.
Mais quelle situation est la plus avantageuse pour vous ?
Si vous choisissez l’indivision, chacun des indivisaires bénéficiera d’une quote-part sur l’ensemble du bien sans pour autant que ces parts ne soient matériellement divisées. Cette solution rend la gestion compliquée car les décisions doivent être obtenues avec l’accord de la majorité des indivisaires.
Mais ce choix peut être avantageux si vous envisagez de revendre votre quote-part sur le bien immobilier rapidement.
A contrario, dans une SCI, chaque associé détient des parts définies dans ses statuts, et auxquelles le droit se limite.
5. Quelle fiscalité pour les bénéfices d’une SCI ?
Lors de la création d’une SCI, les bénéfices qu’elle génère relèvent en principe de l’impôt sur le revenu (IR) mais les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).
Si vous choisissez l’IR, il est possible, plus tard, de finalement opter pour le régime de l’IS. Mais ce changement sera alors irrévocable.
Si vous souhaitez constituer une SCI ou obtenir des informations supplémentaires sur ce statut juridique, le Cabinet RETALI & ASSOCIES, cabinet d’avocat spécialisé en droit des affaires, sur BASTIA, en Corse, saura répondre à vos questions et vous conseiller au mieux sur la situation la plus adaptée à vos besoins.
par Cabinet Retali & AssociésDroits de succession : projet de loi pour la Corse adopté à l’unanimité par l’Assemblée Nationale
Le 8 décembre 2016, l’Assemblée nationale a voté à l’unanimité, en première lecture, la proposition de loi visant à favoriser l’assainissement cadastral et la résorption du désordre de la propriété en Corse.
Cette loi prolonge notamment de 10 ans l’abattement de 50% sur les droits de succession.
Elle vise également à consacrer dans le code civil l’acte notarié de notoriété prescriptive.
La prescription acquisitive (trentenaire) permet de procéder à la création de titres pour les biens dépourvus d’actes de propriété.
Cette pratique notariale n’est à ce jour pas reconnue par la loi.
Le texte devrait être présenté en février devant le Sénat.
Lien : http://www.assemblee-nationale.fr/14/propositions/pion4166.asp