by Léa LECAQUESTIONS/RÉPONSES PRATIQUES SUR LE DÉCÈS DU LOCATAIRE D’UN BAIL COMMERCIAL
Le décès d’un locataire d’un local commercial soulève de nombreuses interrogations légales et pratiques pour toutes les parties impliquées. Dans cet article, nous aborderons trois questions fréquemment posées concernant cette situation délicate, en fournissant des réponses claires pour éclairer les propriétaires, les proches du locataire et les professionnels de l’immobilier.
Question 1 : Qu’advient-il du bail commercial en cas de décès du locataire ?
Réponse : En cas de décès du locataire d’un local commercial, le bail commercial ne prend pas fin automatiquement. En vertu de la loi, le contrat de bail est transféré à la succession du locataire décédé. Les héritiers ou exécuteurs testamentaires du défunt deviennent ainsi responsables du respect des termes du bail. Cependant, certaines clauses spécifiques du contrat peuvent prévoir des dispositions particulières en cas de décès, comme la possibilité pour le propriétaire de résilier le bail dans un délai déterminé.
Question 2 : Quelles sont les obligations des héritiers du locataire vis-à-vis du bail commercial ?
Réponse : Les héritiers du locataire sont tenus de respecter les obligations du bail commercial. Cela inclut le paiement du loyer et des charges, ainsi que le respect des autres termes du contrat. En général, les héritiers ont le choix de continuer l’exploitation du commerce, de céder le bail à un tiers ou de résilier le contrat conformément aux dispositions légales en vigueur. Il est essentiel de notifier rapidement le décès au propriétaire et de consulter un professionnel juridique pour comprendre les options disponibles et prendre les décisions appropriées.
Question 3 : Comment le propriétaire peut-il récupérer le local en cas de décès du locataire ?
Réponse : Si le propriétaire souhaite récupérer le local commercial suite au décès du locataire, il doit se conformer aux dispositions légales en vigueur dans la juridiction concernée. En général, le propriétaire peut résilier le bail en respectant un préavis, mais cela dépend des lois spécifiques et des clauses du contrat de bail. Dans certains cas, le propriétaire peut négocier avec les héritiers pour parvenir à un accord amiable, par exemple, en offrant une indemnité ou en facilitant le transfert du bail à un tiers.
La question du décès d’un locataire d’un local commercial soulève des enjeux complexes et nécessite une compréhension approfondie des lois et des contrats en vigueur. Le pôle Affaires du Cabinet RETALI & ASSOCIES est spécialisé dans ce type de contentieux et pourra vous éclairer sur ce point.
by Cabinet Retali & AssociésSIGNER UN CONTRAT AVANT L’IMMATRICULATION DE VOTRE SOCIÉTÉ : Comment éviter la nullité ?
C’est l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés qui confère à une société la personnalité morale (Article 1842 Code civil et L.210-6 al.1 du Code de commerce pour les sociétés commerciales).
Avant l’accomplissement de cette formalité, la société est considérée comme « en formation » et n’a pas la capacité de contracter.
Pourtant, en pratique, il est nécessaire de procéder à la signature de différents contrats avant que la société ne soit immatriculée (ouverture d’un compte bancaire, conclusion d’un bail commercial).
L’article 1843 du code civil prévoit que « Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant l’immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, avec solidarité si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l’origine contractés par celle-ci. »
Il faut distinguer 3 situations différentes :
- Les actes conclus avant la signature des statuts : doivent indiquer que la personne agit au nom et pour le compte de la société en formation en mentionnant les renseignements permettant d’identifier la société et doivent annexer aux statuts l’état des actes accomplis pour la société en formation et indiquer chacun d’eux des obligations qui en résulteraient pour la société.
Leur reprise sera automatique au jour de l’immatriculation.
- Les actes conclus entre la signature des statuts et l’immatriculation : doivent être passés en vertu d’un mandat spécial donné dans les statuts ou par acte séparé à un ou plusieurs associés.
Leur reprise sera également automatique au jour de l’immatriculation.
- Les autres actes : lorsque les conditions précédentes n’auront pas été réunies, l’acte pourra toujours être repris par la société postérieurement à son immatriculation, sur décision expresse prise à la majorité des associés réunis en assemblée générale.
Les engagements ainsi repris seront réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société, n’entraînant donc pas, sur le plan fiscal, le versement de nouveaux droits d’enregistrement.
Le pôle de droit des affaires du Cabinet RETALI & ASSOCIES vous aide donc à anticiper les difficultés lors de la rédaction de vos contrats avant l’immatriculation de votre société par le Greffe.
by Cabinet Retali & Associés5 questions clés sur la constitution d’une Société Civile immobilière (SCI)
Vous envisagez de créer une société civile immobilière, communément appelée SCI, pour acquérir un bien immobilier ou pour transmettre votre patrimoine, mais vous ne savez pas si ce statut est véritablement adapté à vos besoins ?
Le pôle de droit des affaires du Cabinet RETALI & ASSOCIES répond à vos questions et vous fait un point en 5 questions clés sur le fonctionnement et les caractéristiques de ce statut juridique très utilisé.
1. Qu’est-ce qu’une SCI ?
La Société Civile Immobilière (S.C.I) est une forme juridique très répandue : c’est une société civile par la forme à risque illimité.
Elle permet de faciliter le financement et la gestion d’un bien immobilier entre plusieurs personnes (des époux, des amis, des membres d’une même famille).
La constitution d’une SCI ne présente aucune spécificité et elle n’est pas soumise à l’exigence d’un capital social minimum.
2. Pourquoi créer une SCI ?
- Pour faciliter la gestion d’un bien détenu à plusieurs : partage des charges entre les associés, libre organisation de la gestion dans les statuts.
- Pour bénéficier d’un avantage sur la plus-value
- Pour faciliter la transmission d’un bien : possibilité de bénéficier d’abattements fiscaux.
- Pour acheter un bien à plusieurs : augmentation des capacités d’investissement, déduction des charges.
- Pour la protection du patrimoine familial
ATTENTION : si vous avez pour projet d’acquérir un bien immobilier, attendez d’avoir constitué votre SCI. Car dans le cas contraire, l’apport de votre bien à la SCI sera considéré comme un transfert de propriété vous contraignant à payer des droits de mutation.
3. Comment créer une SCI ?
- Rédaction des statuts de la SCI
- Formalités : enregistrement et publication dans un journal d’annonces légales
- Immatriculation de la SCI
4. Que choisir entre la constitution d’une SCI et le régime de l’indivision ?
Lorsque plusieurs personnes détiennent un bien immobilier en commun, elles ont le choix de se placer, soit sous le régime de l’indivision qui s’applique automatiquement notamment dans le cadre d’une succession, soit de constituer une SCI.
Mais quelle situation est la plus avantageuse pour vous ?
Si vous choisissez l’indivision, chacun des indivisaires bénéficiera d’une quote-part sur l’ensemble du bien sans pour autant que ces parts ne soient matériellement divisées. Cette solution rend la gestion compliquée car les décisions doivent être obtenues avec l’accord de la majorité des indivisaires.
Mais ce choix peut être avantageux si vous envisagez de revendre votre quote-part sur le bien immobilier rapidement.
A contrario, dans une SCI, chaque associé détient des parts définies dans ses statuts, et auxquelles le droit se limite.
5. Quelle fiscalité pour les bénéfices d’une SCI ?
Lors de la création d’une SCI, les bénéfices qu’elle génère relèvent en principe de l’impôt sur le revenu (IR) mais les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).
Si vous choisissez l’IR, il est possible, plus tard, de finalement opter pour le régime de l’IS. Mais ce changement sera alors irrévocable.
Si vous souhaitez constituer une SCI ou obtenir des informations supplémentaires sur ce statut juridique, le Cabinet RETALI & ASSOCIES, cabinet d’avocat spécialisé en droit des affaires, sur BASTIA, en Corse, saura répondre à vos questions et vous conseiller au mieux sur la situation la plus adaptée à vos besoins.
by Cabinet Retali & AssociésLes étapes clés de la cession d’un fonds de commerce
La cession d’un fonds de commerce est une opération extrêmement importante dans la vie d’un entrepreneur qui lui permet de reprendre une nouvelle activité ou de se lancer dans un nouveau projet. La procédure est strictement encadrée par la loi et nécessite l’accomplissement de plusieurs formalités.
Le Cabinet Retali & Associés, cabinet d’avocat spécialisé en droit des affaires en Corse vous assure le bon déroulement de la transaction et vous accompagne à chaque étape.
ETAPE N°1 : ÉVALUATION DU FONDS DE COMMERCE
L’évaluation du fonds varie en fonction des éléments corporels et incorporels qui composent le fonds (clientèle, bail commercial, enseigne, emplacement, notoriété de l’entreprise)
Plusieurs méthodes existent pour procéder à cette évaluation.
ETAPE N°2 : LES FORMALITÉS PRÉALABLES À LA VENTE
- Informer préalablement vos salariés de la vente du fonds au plus tard 2 mois avant la conclusion du contrat de vente.
- Déclaration préalable à la mairie afin de vérifier que la cession de fonds ne fasse pas l’objet de l’exercice d’un droit de préemption prévu par la Code de l’Urbanisme.
- Vérifier que l’acquéreur est en mesure d’acquérir le statut de commerçant.
- Vérifier la validité du bail en cours
ETAPE N°3 : RÉDACTION DU COMPROMIS DE L’ACTE DE CESSION DU FONDS DE COMMERCE
La cession de fonds de commerce est rédigée par acte sous seing privé par un avocat et signée par les parties lors d’un rendez-vous organisé dans les locaux de l’avocat ou dans tout autre lieu prévu par les parties.
Cet acte reprend l’ensemble des informations relatives au fonds et peut être adapté en intégrant des clauses spécifiques.
La promesse doit par ailleurs être enregistrée dans un délai de 10 jours à compter de la date de l’acceptation par le bénéficiaire à peine de nullité de celle ci (Article 1589-2 du Code civil).
ETAPE N°4 : LA RÉDACTION DU CONTRAT DE CESSION
L’acte de cession définitif est ensuite signé entre les parties. Il reprend l’ensemble des éléments prévus dans la promesse.
ETAPE 5 : PUBLICITÉ DE L’ACTE DE CESSION
Après la signature de l’acte de cession plusieurs formalités de publicités sont obligatoires car elles permettent aux créanciers du vendeur d’être informé de l’acte de cession et de former opposition.
- Tout d’abord, l’acte de cession doit être enregistré auprès du bureau de l’enregistrement du service des impôts du lieu de la situation du fonds dans un délai de 15 jours (si acte notarié 1 mois) à compter de la signature de l’acte de vente ou de l’entrée en possession du fonds.
L’enregistrement est effectué par l’acquéreur et à ses frais.
- Puis elle doit faire l’objet d’une publication afin d’informer les créanciers du vendeur qu’ils ont la faculté de faire opposition sur le prix de vente. La publication de la vente est en principe faite aux frais de l’acquéreur et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signature de l’acte par un avis inséré au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC)
ETAPE N°6 : SÉQUESTRE
Le prix de vente est déposé entre les mains d’un tiers séquestre (qui peut être l’avocat) et à compter de la publication de la vente du fonds les créanciers du vendeur disposent d’un délai de 10 jours pour former opposition au paiement du prix de vente.
Le tiers séquestre doit alors procéder à la répartition du prix de la vente dans un délai de 105 jours à partir du jour de la signature de la vente.
Puis la vente est définitivement conclue.
by Cabinet Retali & AssociésL’exécution forcée de la promesse unilatérale :
Cass. civ. 3, 20 octobre 2021, n° 20-18.514, FS-
Le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat. Sans possibilité de rétractation sous peine d’être sanctionné par l’exécution forcée de ladite promesse. Et ce, même pour les contrats conclus sous l’empire du droit antérieur à l’Ordonnance du 10 février 2016.
C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 20 octobre 2021 (Civ. 3, 20 octobre 2021, n°20-18.514).
En l’espèce, une société a acquis un ensemble de parcelle par acte sous-seing privé en date du 16 avril 2009 réitéré devant notaire par acte authentique le 06 janvier 2011 sous une convention particulière.
Par acte sous-seing privé du même jour, les vendeurs ont également vendu à la même Société un second ensemble de parcelle aux mêmes conditions.
Cependant, ce second acte n’a pas été réitéré devant notaire par acte authentique et le promettant a dès lors rétracté sa promesse de revendre le premier ensemble de parcelle. Et le bénéficiaire l’a assigné en justice afin de faire déclarer la vente parfaite.
La demande du promettant a été rejetée par la Cour d’Appel qui retient que la rétractation par la société de sa promesse de revente des parcelles, intervenue avant la levée de l’option de ses cocontractants, faisait obstacle à l’exécution forcée de cet acte.
Depuis l’entrée en vigueur de la réforme des contrats le 1er octobre 2016, la révocation de la promesse unilatérale de vente faite par son auteur avant l’expiration du délai d’option n’interdit plus la formation du contrat définitif.
Article 1124 alinéa 2 du Code civil : « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ».
Ainsi, si le promettant révoque son engagement durant le temps laissé au bénéficiaire pour opter et que ce dernier entend lever l’option : Alors ce dernier pourra contraindre le promettant à conclure l’acte définitif en sollicitant du juge l’exécution forcée de la promesse.
Jusqu’à présent, la Cour d’Appel se basait sur la date de conclusion de la promesse afin de déterminer la sanction d’une telle rétractation.
Elle considérait que la rétractation d’une promesse conclue avant le 1er octobre 2016 avant la levée d’option du bénéficiaire n’ouvrait droit qu’à des dommages et intérêts envers le bénéficiaire.
Dans cet arrêt du 20 octobre 2021, la Cour réitère la solution déjà affirmée dans un arrêt de revirement du 23 juin dernier (Civ. 3e, 23 juin 2021, n° 20-17.554) :
« Le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation à moins d’une stipulation contraire »
La rétractation de la société est alors susceptible d’être sanctionnée par la réalisation forcée de la vente même si la promesse a été conclue antérieurement à la réforme du 10 février 2016.
Par cet arrêt, la Cour de cassation confirme sa volonté d’unifier et d’étendre sa solution par une application anticipée du droit nouveau à toute promesse. Qu’elle soit conclue sous l’empire du droit antérieur ou sous l’empire du droit issu de l’ordonnance du 10 février 2016.
by Cabinet Retali & AssociésSociétés – Attention au délai – Déclaration au Registre des Bénéficiaires effectifs avant le 30 mars 2018
La directive européenne anti-blanchiment du 20 mai 2015 a été introduite en droit français par l’ordonnance du 1er décembre 2016.
De quoi s’agit-t-il ?
Le texte fait obligation à toutes les sociétés commerciales (SA, SAS, SARL…), civiles (SCI…) et autres entités (GIE…) d’identifier les « Bénéficiaires Effectifs » de ces sociétés par inscription sur un registre spécial tenu par le Tribunal de commerce.
Le non-respect de cette obligation est lourdement sanctionné :
Pour les personnes physiques : 6 mois d’emprisonnement et 7500€ d’amende. Elles encourent en outre des peines d’interdiction (de gérer, d’administrer, de contrôler) et des peines de privations des droits civils et civiques.
Pour les personnes morales : l’amende est multipliée par cinq et elles encourent les peines visées par l’article 131-39 du code pénal.
Quand faire la déclaration de « Bénéficiaire effectif » ?
Pour les sociétés qui se créent depuis le 1er août 2017 : la déclaration se fait à cette occasion et au plus tard dans les 15 jours de la délivrance du récépissé de dépôt du dossier de création d’entreprise.
Pour toutes les sociétés (ou autres entités) déjà immatriculées au RCS avant le 1er août 2017 : les déclarations doivent être déposées au greffe avant le 30 mars 2018.
Attention : Il ne vous reste plus que quelques jours pour déposer votre déclaration.
Le Cabinet RETALI & ASSOCIES vous propose de vous assister et vous conseiller dans vos démarches.