
Loyers commerciaux impayés, que faire ?
La vie d’un propriétaire de fonds de commerce n’est pas toujours un long fleuve tranquille et il est courant qu’il se retrouve confronté à des loyers impayés.
Alors que faire si vous vous retrouvez dans cette situation délicate ? Quels sont les recours possibles pour récupérer votre argent ?
Nos avocats du pôle droit des affaires du cabinet RETALI & associés, avocats en droit des affaires sur Bastia, répondent à ces questions et vous accompagnent dans vos démarches.
Étape 1 : Tentez de trouver une solution à l’amiable
La première étape dans cette procédure est de tenter de trouver une solution à l’amiable par l’envoi d’un courrier de mise en demeure au locataire par courrier recommandé.
En effet, cette étape vous permettra d’établir le manquement du locataire à son obligation (le paiement du loyer commercial). C’est pour cela qu’il est conseillé de la faire rédiger par un avocat.
Étape 2 : Faites délivrer un commandement de payer à votre locataire
Si aucun arrangement n’a pu être trouvé à l’amiable, il conviendra de procéder sans attendre à l’envoi d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial à son locataire.
Il s’agit d’un acte d’huissier qui pour être valable doit mentionner que le locataire dispose d’un délai d’un mois conformément à l’article L.145-41 du code de commerce, pour régler la somme due.
A défaut de règlement dans ce délai, la clause résolutoire sera réputée acquise.
Étape 3 : L’acquisition de la clause résolutoire
Passé le délai d’un mois, le propriétaire pourra ensuite saisir le juge des référés du Tribunal judiciaire du lieu de situation du local commercial. De ce fait, celui-ci constatera la résiliation du bail commercial et condamnera le locataire au paiement des loyers impayés.
La saisine du juge se fait par assignation et l’avocat est obligatoire même en référé dès lors que le montant de votre créance est supérieur à 10.000 euros.
Le locataire se retrouve alors « sans droit ni titre » et devient débiteur d’une indemnité d’occupation. Le propriétaire du fond pourra ensuite exécuter la décision du tribunal judiciaire et faire procéder à l’expulsion du locataire par l’huissier de justice.
Il faut noter que le locataire aura la possibilité de demander au juge un délai de paiement qui ne peut excéder 2 ans. Ce délai suspend les effets de la clause résolutoire.
Nos conseils pratiques :
- La procédure de recouvrement des loyers commerciaux est assez longue en pratique et peut présenter des obstacles comme l’octroi de délais de paiement. C’est pour cela qu’il peut être intéressant de mettre en œuvre une procédure de saisie conservatoire dès le premier loyer impayé sans perdre de temps. Celle-ci peut être diligentée avant même d’avoir un titre exécutoire dès lors que votre créance est fondée en son principe. Une telle procédure permettra ainsi d’obtenir votre règlement plus rapidement si le locataire est solvable.
- De plus, avant la conclusion d’un bail commercial pensez à bien rédiger la clause résolutoire.
- Enfin lors de la signature du bail pensez à demander à votre locataire un RIB car contrairement aux saisies attributions, l’huissier n’est pas en mesure d’obtenir des informations bancaires dans le cadre d’une saisie conservatoire cela vous facilitera la procédure de recouvrement.

Les étapes clés de la cession d’un fonds de commerce
La cession d’un fonds de commerce est une opération extrêmement importante dans la vie d’un entrepreneur qui lui permet de reprendre une nouvelle activité ou de se lancer dans un nouveau projet. La procédure est strictement encadrée par la loi et nécessite l’accomplissement de plusieurs formalités.
Le Cabinet Retali & Associés, cabinet d’avocat spécialisé en droit des affaires en Corse vous assure le bon déroulement de la transaction et vous accompagne à chaque étape.
ETAPE N°1 : ÉVALUATION DU FONDS DE COMMERCE
L’évaluation du fonds varie en fonction des éléments corporels et incorporels qui composent le fonds (clientèle, bail commercial, enseigne, emplacement, notoriété de l’entreprise)
Plusieurs méthodes existent pour procéder à cette évaluation.
ETAPE N°2 : LES FORMALITÉS PRÉALABLES À LA VENTE
- Informer préalablement vos salariés de la vente du fonds au plus tard 2 mois avant la conclusion du contrat de vente.
- Déclaration préalable à la mairie afin de vérifier que la cession de fonds ne fasse pas l’objet de l’exercice d’un droit de préemption prévu par la Code de l’Urbanisme.
- Vérifier que l’acquéreur est en mesure d’acquérir le statut de commerçant.
- Vérifier la validité du bail en cours
ETAPE N°3 : RÉDACTION DU COMPROMIS DE L’ACTE DE CESSION DU FONDS DE COMMERCE
La cession de fonds de commerce est rédigée par acte sous seing privé par un avocat et signée par les parties lors d’un rendez-vous organisé dans les locaux de l’avocat ou dans tout autre lieu prévu par les parties.
Cet acte reprend l’ensemble des informations relatives au fonds et peut être adapté en intégrant des clauses spécifiques.
La promesse doit par ailleurs être enregistrée dans un délai de 10 jours à compter de la date de l’acceptation par le bénéficiaire à peine de nullité de celle ci (Article 1589-2 du Code civil).
ETAPE N°4 : LA RÉDACTION DU CONTRAT DE CESSION
L’acte de cession définitif est ensuite signé entre les parties. Il reprend l’ensemble des éléments prévus dans la promesse.
ETAPE 5 : PUBLICITÉ DE L’ACTE DE CESSION
Après la signature de l’acte de cession plusieurs formalités de publicités sont obligatoires car elles permettent aux créanciers du vendeur d’être informé de l’acte de cession et de former opposition.
- Tout d’abord, l’acte de cession doit être enregistré auprès du bureau de l’enregistrement du service des impôts du lieu de la situation du fonds dans un délai de 15 jours (si acte notarié 1 mois) à compter de la signature de l’acte de vente ou de l’entrée en possession du fonds.
L’enregistrement est effectué par l’acquéreur et à ses frais.
- Puis elle doit faire l’objet d’une publication afin d’informer les créanciers du vendeur qu’ils ont la faculté de faire opposition sur le prix de vente. La publication de la vente est en principe faite aux frais de l’acquéreur et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signature de l’acte par un avis inséré au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC)
ETAPE N°6 : SÉQUESTRE
Le prix de vente est déposé entre les mains d’un tiers séquestre (qui peut être l’avocat) et à compter de la publication de la vente du fonds les créanciers du vendeur disposent d’un délai de 10 jours pour former opposition au paiement du prix de vente.
Le tiers séquestre doit alors procéder à la répartition du prix de la vente dans un délai de 105 jours à partir du jour de la signature de la vente.
Puis la vente est définitivement conclue.