Les spécificités du bail viticole en 3 questions/réponses

Un bail viticole est un contrat de location rural qui porte sur des vignes ou des parcelles de terres destinées à être plantées de vigne.

Ils sont en principe soumis au régime de droit commun du statut du fermage et du métayage (Articles L.411-11 et suivants du Code rural et de la pêche maritime) mais présentent toutefois quelques spécificités par plusieurs aspects que le Cabinet RETALI & ASSOCIES, compétent en droit rural et agricole, aborde ici sous la forme de questions réponses pratiques.

1. Peut-on valablement convenir d’un fermage en nature payé par la remise de bouteilles de vin produit sur l’exploitation donnée à bail ?

La loi n°95-2 du 2 janvier 1995[1] relative au prix des fermages reprise par l’article L.411-11 du Code rural et de la pêche maritime[2] a imposé que le fermage des baux ruraux soit exprimé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l’autorité administrative sur la base de références calculées d’après des modalités définies par décret.

Cependant, une exception perdure pour les loyers de terres nues portant sur des cultures pérennes, viticoles, arboricoles, oléicoles ou agrumicoles, qui peuvent continuer à être fixés en quantité de denrées alimentaires.

Les parties sont alors libres de convenir que le fermage sera payable en nature, par la remise de bouteilles de vin, en totalité ou en partie.

Cette liberté est toutefois limitée, puisque leur accord doit obligatoirement respecter les prescriptions visées par l’autorité administrative.

2. Le fermier peut-il procéder à l’arrachage des vignes existantes sur le fonds loué lors de la conclusion du bail sans l’autorisation du bailleur ?

Par principe, le fermier ne peut pas procéder à l’arrachage des plants de vigne sans recueillir, au préalable, l’autorisation du bailleur.

À défaut, cela constituerait une faute du preneur et pourrait être considérée comme un agissement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Cependant, il convient de prendre en compte un cas particulier : les vignes devenues hors d’âges dont l’arrachage est motivé pour des raisons sanitaires.

Dans ce cas, le fermier pourra agir sans l’autorisation du bailleur à condition de saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux compétent afin que celui-ci examine l’affaire et se prononce :

• Soit sur la condamnation du Bailleur a exécuter lui-même la replantation
• Soit de forcer le Bailleur à autoriser le fermier pour l’exécution des travaux de replantation

3. Le fermier ayant procédé à l’arrachage de vieilles vignes avec l’autorisation du bailleur peut-il demander une indemnité ?

L’article L.411-69 du Code rural et de la pêche maritime[3] pose le principe suivant :

« Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. »

Le fermier qui aurait apporté des améliorations au fonds loué a donc, en principe, droit à une indemnité du bailleur en fin de bail.

Cependant, les frais de replantation d’une vigne âgée ne constituent pas une amélioration du fonds loué, au sens de l’article L.411-69  précité, mais l’obligation du bailleur d’assurer la permanence et la qualité des plantations (Civ. 3e, 28 sept. 2011, n° 10-14.933).

Ils ne peuvent donc pas donner lieu à une indemnité au preneur sortant. Le fermier pourra uniquement solliciter le remboursement des sommes déboursées, opéré selon les règles du droit commun des obligations.

Cependant, par plusieurs décisions, la Cour de cassation a pu affirmer que les frais de replantation d’une vigne âgée puissent constituer une amélioration du fonds loué donnant droit à une indemnisation à l’expiration du bail en application de l’article L.411-69 et suivants.

Pour qu’il en soit ainsi, il convient toutefois qu’il ne s’agisse pas de simples améliorations culturales ayant pour effet d’assurer la permanence et la qualité des plantations, mais qu’elles aient entrainé, d’un point de vue qualitatif et quantitatif, une véritable plus-value pour le Bailleur.

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[1] https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000000715033

[2] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042653987

[3] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029593525