Quel est le délai pour agir en garantie des vices cachés ?

L’article 1641 du Code civil, siège de la garantie des vices cachés, dispose que le vendeur est tenu de garantir l’acheteur contre les défauts cachés de la chose vendue.

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

L’article 1644 du Code civil ouvre donc un choix à l’acquéreur en présence d’un vice caché : il peut prendre la chose et se faire restituer le prix ou garder la chose et se faire rendre le prix.

En outre, l’une et l’autre de ces demandes peuvent être complétées par des dommages et intérêts, seulement dans l’hypothèse où le vendeur aurait été de mauvaise foi.

Cette action doit être exercée par l’acheteur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice (Article 1648 du Code civil)

Par deux arrêts rendus récemment, la Cour de cassation est venue apporter sa position sur la question de la durée du délai pour agir sur le fondement des vices cachés mais également sur la nature de ce délai qui n’est pas précisé par les textes.

Dans sa décision du 8 décembre 2021 elle a confirmé qu’en application des articles 1648, alinéa 1 et 2232 du Code civil, l’action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les 2 ans de la découverte du vice, mais sans pouvoir dépasser un délai de 20 ans à compter du jour de la vente.

Dans sa deuxième décision du 5 janvier 2022 elle confirme que le délai biennal prévu est un délai de forclusion qui n’est donc pas susceptible de suspension mais peut être interrompu par une demande en justice jusqu’à l’extinction de l’instance.

La portée de cette qualification est moins favorable à l’acheteur et vient rompre avec les décisions précédemment rendues.

Cass. 3e civ. 5-1-2022 n° 20-22.670 FS-B et Cass. 3e civ. 8-12-2021 n° 20-21.439 FS-B