par Cabinet Retali & AssociésL’exécution forcée de la promesse unilatérale :
Cass. civ. 3, 20 octobre 2021, n° 20-18.514, FS-
Le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat. Sans possibilité de rétractation sous peine d’être sanctionné par l’exécution forcée de ladite promesse. Et ce, même pour les contrats conclus sous l’empire du droit antérieur à l’Ordonnance du 10 février 2016.
C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 20 octobre 2021 (Civ. 3, 20 octobre 2021, n°20-18.514).
En l’espèce, une société a acquis un ensemble de parcelle par acte sous-seing privé en date du 16 avril 2009 réitéré devant notaire par acte authentique le 06 janvier 2011 sous une convention particulière.
Par acte sous-seing privé du même jour, les vendeurs ont également vendu à la même Société un second ensemble de parcelle aux mêmes conditions.
Cependant, ce second acte n’a pas été réitéré devant notaire par acte authentique et le promettant a dès lors rétracté sa promesse de revendre le premier ensemble de parcelle. Et le bénéficiaire l’a assigné en justice afin de faire déclarer la vente parfaite.
La demande du promettant a été rejetée par la Cour d’Appel qui retient que la rétractation par la société de sa promesse de revente des parcelles, intervenue avant la levée de l’option de ses cocontractants, faisait obstacle à l’exécution forcée de cet acte.
Depuis l’entrée en vigueur de la réforme des contrats le 1er octobre 2016, la révocation de la promesse unilatérale de vente faite par son auteur avant l’expiration du délai d’option n’interdit plus la formation du contrat définitif.
Article 1124 alinéa 2 du Code civil : « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ».
Ainsi, si le promettant révoque son engagement durant le temps laissé au bénéficiaire pour opter et que ce dernier entend lever l’option : Alors ce dernier pourra contraindre le promettant à conclure l’acte définitif en sollicitant du juge l’exécution forcée de la promesse.
Jusqu’à présent, la Cour d’Appel se basait sur la date de conclusion de la promesse afin de déterminer la sanction d’une telle rétractation.
Elle considérait que la rétractation d’une promesse conclue avant le 1er octobre 2016 avant la levée d’option du bénéficiaire n’ouvrait droit qu’à des dommages et intérêts envers le bénéficiaire.
Dans cet arrêt du 20 octobre 2021, la Cour réitère la solution déjà affirmée dans un arrêt de revirement du 23 juin dernier (Civ. 3e, 23 juin 2021, n° 20-17.554) :
« Le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation à moins d’une stipulation contraire »
La rétractation de la société est alors susceptible d’être sanctionnée par la réalisation forcée de la vente même si la promesse a été conclue antérieurement à la réforme du 10 février 2016.
Par cet arrêt, la Cour de cassation confirme sa volonté d’unifier et d’étendre sa solution par une application anticipée du droit nouveau à toute promesse. Qu’elle soit conclue sous l’empire du droit antérieur ou sous l’empire du droit issu de l’ordonnance du 10 février 2016.